2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

連續(xù)六年保持上漲的房?jī)r(jià)，今年開始轉(zhuǎn)跌。8月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅平均價(jià)格指數(shù)6年多來..轉(zhuǎn)跌，新房?jī)r(jià)格也在隨后的一個(gè)月，出現(xiàn)了6年來首跌。

除此之外，房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)核心指標(biāo)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，中國(guó)二手房成交規(guī)模創(chuàng)七年新低；新房銷售規(guī)模同比增速收窄至2015年以來.低；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至歷史低位；土地成交規(guī)模也出現(xiàn)明顯下滑。

伴隨這種“全鏈?zhǔn)健苯禍?，樓市進(jìn)入“探底”階段。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)”？四大關(guān)鍵問題值得關(guān)注。

其一，“房住不炒”跨越周期。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)似乎又站到了7年前的“十字路口”：往前進(jìn)一步，樓市會(huì)繼續(xù)調(diào)整，真正告別“黃金時(shí)代”；而往后退一步，則又是新一輪漲價(jià)去庫(kù)存的循環(huán)。

這一次樓市會(huì)走向何方？其實(shí)，官方早已給出了答案——“房住不炒”的主基調(diào)會(huì)貫穿未來幾年的樓市發(fā)展。“十四五”規(guī)劃綱要當(dāng)中，明確提出堅(jiān)持“房住不炒”的定位。

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽近日表示，未來將牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

今年，在樓市出現(xiàn)超預(yù)期降溫和周期轉(zhuǎn)換時(shí)，這一政策底線仍然未被撼動(dòng)，中國(guó)調(diào)控樓市的決心和戰(zhàn)略定力不言而喻。

近日，黑龍江省部署“全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作”的政策出臺(tái)不到一日就被火速撤回，也印證了地方的因城施策不可突破“房住不炒”的底線。

其二，房企或告別“高負(fù)債”發(fā)展模式。

今年以來，個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。而房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高模式”被視為其背后的主要原因。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年間增速遠(yuǎn)超其他行業(yè)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去，房企靠加杠桿、“快周轉(zhuǎn)”，擴(kuò)大規(guī)模，以進(jìn)入行業(yè)靠前序列，登上金融機(jī)構(gòu)“白名單”，然后進(jìn)一步加杠桿擴(kuò)張。但這樣的循環(huán)猶如“踩鋼絲”，靠的是負(fù)債不斷擴(kuò)大、房?jī)r(jià)不斷上漲。

王蒙徽近日明確指出，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式不可持續(xù)。

貝殼研究院報(bào)告指出，2021年樓市波動(dòng)打破了“房?jī)r(jià)不會(huì)下跌”、房企“大而不倒”的迷信。未來房企需要顛覆性的轉(zhuǎn)變。其中，就包括商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。

其三，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)臨近。

緩行多年的房地產(chǎn)稅提速。今年10月份，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

12月27日，全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議在總結(jié)2021年財(cái)政工作時(shí)提到做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。這意味，明年部分城市或迎來為期5年的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，前期房?jī)r(jià)上漲過快，或者房?jī)r(jià)始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市以及2021年被住建部點(diǎn)名約談的熱點(diǎn)城市成為試點(diǎn)的可能性較大。

其四，住房供給更加多元。

王蒙徽指出，將針對(duì)新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

在商品房之外，人們解決居住問題有了更多渠道。其中，發(fā)展保障性租賃住房被視為穩(wěn)定大城市住房租金水平和房地產(chǎn)投資的重要方式。

住建部此前表示，新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。

北京近期公布的信息顯示，通過集中供地配建方式，今年全市共成交配建公租房、保障性租賃住房地塊25宗，配建建筑規(guī)模46萬平方米、可提供房源約5700套。

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